KAT MÜLKİYETİ HUKUKUNDA DAVA ŞARTI ARABULUCULUK

18 Eylül 2024 Çarşamba

ÖZET 

Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarla ilgili dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurunun dava şartı haline getirilmesi ve yasanın 01.09.2023 tarihi itibariyle yürürlüğe girmesi nedeniyle bu yeni alanla ilgili oluşan birçok tereddüttü gidermek, hangi uyuşmazlıkların dava şartı kapsamında kaldığını, kimlerin arabuluculuk sürecine katılabileceğini, yöneticinin temsil yetkisinin ne olduğunu ve kat mülkiyeti kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıkların istisna getirilmeksizin dava şartı kapsamına alınmasının yaratabileceği soranların irdelenmeye çalışılmış ve uygulamaya yönelik bazı önerilerde bulunulmuştur. 

A - GİRİŞ 

Ülkemizde 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (bundan sonra KMK olarak belirtilecektir)  23.6.1965 tarihinde kanunlaşmış ve 02.01.1966 tarihinde de yürürlüğe girmiştir. Fakat bu kanun, belli bir parsel üzerinde yapılmış birden çok bağımsız bölümü kapsayan tek bir yapı düşünülerek hazırlanmış ve günün ihtiyaçlarına sunulmuştu.[1] Zamanla köyden kente göçün hızla artması, bunun getirdiği barınma sorunları, bireylerin yaşam alanlarından olan beklentileri arttıkça Kat Mülkiyeti Kanunu yetersiz kalmış ve bütün bu hususları göz önünde bulunduran kanun koyucu, öncelikle 13.4.1983 tarihli 2814 sayılı Kanun ile aynı parsel üzerinde ortak yer ve tesislere sahip birden çok blokun bulunması durumuna çare olmaya çalışmış ve birden çok yapılarda uygulanacak özel hükümleri içeren geçici 3 üncü maddeyi düzenlemesine dâhil etmiştir.[2] Ancak toplumda baş gösteren gelişmeler, hızla artmaya ve değişmeye devam ettikçe, 2814 sayılı Kanun ile getirilen değişiklikler de yetersiz hale gelmişti. Toplu yapı uygulaması yaygınlaşmış; farklı parseller üzerindeki yapılar, birden fazla bağımsız bölümü kapsayan büyük inşaatlar haline bürünmüştür. Nitekim bu kapsamda KMK’da 14.11.2007 tarihli ve 5711 sayılı Kanun’la yapılan bir değişiklikle toplu yapılara ilişkin özel düzenlemelere yer verilmiş, son olarak 2009 tarihinde 5912 sayılı Kanunla ve 2011 tarihinde 6111 sayılı Kanunla bazı maddelerinde değişiklik yapılarak KMK, bugünkü halini almıştır.[3]

Fakat inşaat sektöründeki gelişmeler, teknolojik ilerlemeler, zamanla gelişen ihtiyaçlar, içinde binlerce bağımsız bölüm olan, sineması, cafeleri, yüzme havuzları, tenis kortları, hatta içinde otel barındıran devasa büyüklükte yapılaşmalara gidilmesine neden olmuş ve halihazırda yürürlükte olan KMK’da yeterli gelmemeye başlamıştır. Özellikle büyük ölçekli yapılarda yaşayan kişi sayısının ve yönetilmesi gereken ortak alanların fazla olması çok sayıda uyuşmazlığı da beraberinde getirmektedir. Sorun yaşanan konularla ilgili dava süreçlerine başvurulduğunda yargılama sürelerinin uzun olması, sonuçta dava lehe sonuçlansa bile beklenen faydayı sağlayamamakta, bu durum kişiler nezdinde adalet duygusunu yıpratmakta ve bazen tarafların hukuk dışı yöntemlerle sorunu çözmeye çalıştıkları gözlemlenmektedir. 

Özellikle insanların günün stresinden sonra kendilerini en huzurlu bulmak isteyecekleri yerler evleri olup komşuları ile yaşadıkları gürültü, koku, park vb sorunlar, ortak alanların kullanımından kaynaklanan çatışmalar, apartman ya da toplu yapıların gereği gibi yönetilememesi, bakım ve gözetiminin yapılamaması ve artan maliyetlerden kaynaklanan sorunlar bazen hayat kalitesini önemli ölçüde etkilemektedir. Komşular ve bağımsız bölüm sahipleri ile yönetim arasında yaşanan sorunlar şiddete varan sonuçlara neden olmaktadır. 

B - ARABULUCULUK

Ülkemizde, özel hukuk alanında uyuşmazlık yaşayan tarafların dava yolu dışında, daha barışçıl yöntemlerle uyuşmazlıklarını çözmesi, kendi sorunlarına özgü,  yapıcı, yaratıcı çözüm seçenekleri oluşturarak tüm tarafların menfaatine uygun çözümleri, kendi iradeleri ile kısa zamanda ve daha az maliyetle çözmelerine imkân tanımak için yurt dışındaki uygulamalarda da esinlenerek arabuluculuk kurumu ihdas edilmiştir. 

Arabuluculuk, aslında eski çağlardan beri uyuşmazlık çözüm yöntemi olarak kullanılmakla beraber modern anlamda Amerika Birleşik Devletleri’nde 1960’lı yılların sonunda kullanılmaya başlanmıştır. 1990’lı yılların başında öncelikle İngiltere ve Fransa olmak üzere pek çok ülke, arabuluculuk kurumunu ve 2002 yılında UNCITRAL Milletlerarası Ticari Arabuluculuğa ilişkin Model Kanunu’nu kabul etmiştir. Bu gelişmelerden etkilenen Avrupa Birliği, 2002 yılında Medeni Hukukta ve Ticaret Hukukunda Uyuşmazlık Çözümüne ilişkin Alternatif Usuller Üzerine Yeşil Kitabı hazırlamıştır. 2008 yılında ise adalete daha iyi erişimi kolaylaştırmak amacıyla Hukuki ve Ticari Uyuşmazlıklarda Arabuluculuğun Belirli Yönlerine İlişkin 21 Mayıs 2008 Tarihli Avrupa Parlamentosu ve Konseyi Yönergesi (2008/52/EC) kabul edilmiştir.[4] 

Ülkemizde 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu 7.6.2012 tarihinde kabul edilmiş, 22.6.2012 tarih ve 28331 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanmış, yayımından bir yıl sonra tüm maddeleri ile birlikte yürürlüğe girmiştir. Daha sonra 2018 yılında iş hukukundan kaynaklanan bazı davalar, 2019 yılında bazı ticari davalar,   2020 yılında ise tüketici mahkemesinde açılacak davalardan önce arabuluculuğa başvurulması dava şartı olarak düzenlemiştir. Dava şartı kapsamında yapılan arabuluculuk görüşmeleri sonucunda elde edilen başarının yüksek olması, tarafların arabuluculukla ilgili farkındalığın artması ve toplumumuzda temel sorunlardan biri olan iletişim süreçlerinin yapılandırılmasının verdiği memnuniyet sonucunda 6325 Sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na 18/B maddesi eklenerek dava şartı arabuluculuğun uygulama alanları genişletilmiştir. Bu kapsamda 6325 sayılı HUAK m. 18/B-1 fıkrası c bendinde 3.6.1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklarla ilgili dava açmadan önce arabuluculuğa başvurulması dava şartı olarak düzenlenmiştir.[5] 

HUAK m.1-2. Fıkrası “Bu Kanun, yabancılık unsuru taşıyanlar da dâhil olmak üzere, ancak tarafların üzerinde serbestçe tasarruf edebilecekleri iş veya işlemlerden doğan özel hukuk uyuşmazlıklarının çözümlenmesinde uygulanır” düzenlemesi ile hangi konularda arabuluculuk yapılabileceğini belirlemiştir. Arabuluculukla ilgili mevzuat bir bütün olarak değerlendirildiğinde arabulucunun, önüne gelen uyuşmazlıkla ilgili olarak ilk yapacağı denetim uyuşmazlığın arabuluculuğa elverişli olup olmadığıdır. 

HUAK m. 18/B-1 c maddesindeki düzenleme ile Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan tüm uyuşmazlıklarla ilgili dava açmadan önce arabuluculuğa başvurulmasını dava şartı olarak düzenlemiş, herhangi bir istisnaya yer vermemiştir. Bununla birlikte KMK’dan kaynaklanan bazı dava çeşitlerinin kamusal yönü ve emredici düzenlemeler karşısında arabulucunun önüne gelen uyuşmazlığın arabuluculuğa elverişli olup olmadığını dikkatlice değerlendirilmesi gerekmektedir. 

Arabulucunun yapacağı ikinci değerlendirme ise dava şartı arabuluculuk kapsamında yapılan başvuruda belirtilen uyuşmazlığın gerçekten dava şartı kapsamında kalıp kalmadığıdır. Her ne kadar mevzuatımızda arabulucuya bu konuda doğrudan bir yükümlülük getirilmemişse de dava şartı kapsamında yapılan görüşmelerin belli bir süreyle sınırlı olması, anlaşmama halinde arabuluculuk ücretlerinin Adalet Bakanlığı bütçesinden ödendikten sonra dava aşamasında yargılama gideri olarak hükmedilmesi ve bazı uyuşmazlıklarda arabulucunun uzman olması şartı arandığı hususu dikkate alındığında arabulucuların mümkün olduğunca bu denetimi de yapması beklenmektedir. Bu kapsamda Kat Mülkiyeti Kanunu’nun uygulama alanının tespit edilmesinde fayda bulunmaktadır. 

C - KAT MÜLKİYETİ KANUNU’NUN UYGULAMA ALANI 

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun uygulama alanları aşağıdaki gibidir: 

1-Taşınmaz, tek bir anayapıdan ve birden fazla bağımsız bölümden oluşuyorsa ve kat mülkiyetine geçilmişse KMK’na tabi olduğundan, bu kapsamda kalan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabuluculuğa başvurulması dava şartıdır. 

Kat mülkiyetinin kurulması için, anagayrimenkulün kat mülkiyetine çevrilmesi hususunda o gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının birlikte tapu idaresinde istemde bulunması gerekir. Yasa gereğince başvuru sırasında anagayrimenkulde, yapı veya yapıların dış cepheler ve iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti, ortak yerlerinin ölçüleri ve bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları, kat, daire, iş bürosu gibi nevi ile bunların birden başlayıp sırayla giden numarası ve bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanı da açıkça gösterilmek suretiyle, proje müellifi mimar tarafından yapılan, yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının imzaları alınarak onaylanan ve elektronik ortamda tapu müdürlüğüne gönderilen mimarî proje ile yapı kullanma izin belgesi,   bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halinde bu yapıların özelliğine göre hazırlanmış, kat mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafından imzalanmış bir yönetim plânının sunulması gereklidir. 

Tapu memuru kendisine verilen belgelerin tamam ve usulüne uygun ve dilekçeyi verenlerin veya istemde bulunanların yetkili olduklarına kanaat getirdikten sonra, kat mülkiyeti kurulmasına dair resmi sözleşmeyi düzenler. Bu sözleşme aynı zamanda tescil istemi sayılır. Sözleşme düzenlenince kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesinde kat irtifakının kayıtlı olduğu kat mülkiyeti kütüğü sayfasındaki, doğrudan doğruya kat mülkiyetinin kurulması halinde ise anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu tapu kütüğü sayfasındaki mülkiyet hanesine "Bu gayrimenkulün mülkiyeti kat mülkiyetine çevrilmiştir." ibaresi yazılır. Dolayısıyla dava şartı arabuluculuk başvurularında arabulucuların taşınmaza ait kaydı incelemesi ve burada kat mülkiyetinin kurulup kurulmadığını denetlemesi gerekmektedir. Kat mülkiyeti kurulmamış yapılarda belirteceğimiz istisnalar dışında KMK hükümleri uygulanamamaktadır. 

2- KMK. Madde 66’da  toplu yapının tanımı yapılmış ve “Toplu yapı, bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim plânına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder”  denilmiştir.   Toplu yapı tek parsel üzerinde kurulu ise ve kat mülkiyetine geçilmiş ise buradan kaynaklanan uyuşmazlıklara KMK uygulanacağından yine bu kanunun kapsamında açılacak davalarda dava açmadan önce arabuluculuğa başvurulması gerekmektedir. 

3- Birden fazla parsel üzerinde kurulu toplu yapı var ise ve toplu yapı yönetimine geçilmişse bu toplu yapılardan kaynaklanan uyuşmazlıklarda KMK uygulanacağından dava açmadan önce arabuluculuğa başvurulması gerekmektedir. 14.11.2007 tarihli ve 5711 sayılı Kanunun Geçici madde 3 “Bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce kurulan toplu yapılara ait yönetim plânları, yürürlük tarihinden itibaren en geç altı ay içinde bu Kanun hükümlerine uyarlanır. Yönetim plânında bu yönde değişiklik yapılması için mevcut kat malikleri kurulunun salt çoğunluğu yeterlidir. Mevcut toplu yapı yönetimleri, yönetim plânı değişip buna göre yönetici seçilene kadar geçici yönetim olarak görevini sürdürür. Toplu yapı yöneticisi seçimi, en geç yönetim plânının değişimini takip eden üç ay içinde yapılır.” düzenlemesini içermektedir. 

Kanunun yürürlüğe girdiği 28.11.2007 tarihinden önce kurulan toplu yapılarda yasa düzenlemesine rağmen halen toplu yapı yönetimi kurulmamışsa buradaki uyuşmazlıklar KMK hükümlerine göre değil genel hükümlere göre çözülecek, ilgili uyuşmazlıklar sulh mahkemeleri yerine asliye hukuk mahkemelerinde görülecek ve dava açmadan önce arabuluculuğa başvurulması zorunlu olmayacaktır. Diğer yandan unutulmamalıdır ki arabuluculuğa elverişli uyuşmazlıklarla ilgili olarak ihtiyari arabuluculuk yoluna başvurulmasının önünde bir engel bulunmamaktadır. 

4- KMK madde 17/3 fıkrası (Ek: 13.4.1983 - 2814/7 Md.)  uyarınca “kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır”. Dolayısıyla kanunun aradığı bu şartları taşıyan taşınmazlarda henüz kat mülkiyeti kurulmamasına rağmen KMK’na tabi olduğundan bir uyuşmazlık ortaya çıktığında dava şartı kapsamında arabuluculuğa başvurulması zorunludur. Öte yandan bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanmaya başlamamışsa henüz kat mülkiyeti kurulmayan gayrimenkullerde KMK hükümleri uygulanmayacaktır ve buna bağlı olarak dava şartı arabuluculuk kapsamında değerlendirilemeyecektir.

5- Anagayrimenkulü kooperatif yönetiyorsa burada KMK uygulanmayacağından dolayı, böyle bir sitenin yönetiminden kaynaklanan uyuşmazlıklar dava şartı arabuluculuk kapsamında değildir. Kooperatiflerin yapmış olduğu yapılarda tapular hak sahiplerine dağıtıldıktan sonra kat malikleri kurulunun toplanması ve yöneticilerin seçilmesi gereklidir. Buna rağmen ülkemizde birçok kooperatif bu yapıları yönetmeye devam etmekte ve kooperatif ortağı olmayıp sadece bağımsız bölümün mülkiyetini alan kat maliklerinin yönetim ve temsilde hiçbir hakları olamamaktadır. Bu durumda aidatların belirlenmesi de dâhil olmak üzere aslında ana gayrimenkulde bağımsız bölüm sahibi olmamakla birlikte kooperatif üyesi olan kişilerin karar almasına neden olmaktadır. Fakat tüm bunlara rağmen kooperatif yönetime devam ediyorsa burada KMK hükümleri değil Kooperatifler Kanunu ve genel hükümler uygulama alanı bulacaktır. 

6- Toprak tapulu yapılarda  da KMK hükümleri uygulanamaz. Yani bir arsa üzerinde yapı yapılmış olmasına rağmen gerekli yasal prosedürler kapsamında yapılıp tapuya kaydedilmediği için bağımsız bölümlerin oluşturulması ve kat mülkiyetinin kurulması mümkün olmadığından Kat Mülkiyeti Kanunu uygulanmaz. Buradan kaynaklanan uyuşmazlıklar genel hükümlere göre çözülecektir. Dolayısıyla dava açmadan önce arabuluculuğa başvurulması dava şartı kapsamında değildir.

D - KAT MÜLKİYETİ KANUNU’NA TABİ UYUŞMAZLIKLARDA TARAFLAR 

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun madde 15/6 fıkrası uyarınca arabuluculuk müzakerelerine taraflar bizzat, kanuni temsilcileri veya avukatları aracılığıyla katılabilirler. 

KMK Kat Maliklerinin ve Kat İrtifakı Sahiplerinin Borçları başlıklı madde 18 de “Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler. Bu kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma (Sükna) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır; bu borçları yerine getirmiyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur” denilmiştir. 

Yine KMK Ortak Giderlerin Teminatı başlıklı madde 22 de “Kat malikinin, 20 nci madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur.” düzenlemesi bulunmaktadır. 

Her iki madde kapsamı değerlendirildiğinde Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabuluculuk süreçlerinde taraf olarak kat maliklerinin, bazı uyuşmazlık türlerinde kiracıların, oturma hakkı sahiplerinin ve bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananların bulunması mümkün olabilecektir. 

1) Kat Malikleri: Kat malikleri KMK ve diğer ilgili yasa hükümlerine dayanarak yararları olan her konuda dava açabilirler. 

a) Bağımsız bölümün paylı mülkiyet halinde olması: Paydaşlardan her birinin ortak yararı için dava açmaya hakkı vardır. Payı ne olursa olsun gerek kendi bağımsız bölümünde gerekse ana yapıdaki olağan onarım işlerinde tek başına tasarrufta bulunma yetkisi bulunmaktadır. Paydaşlardan her biri olağan yönetim işlerini yapmaya, özellikle olağan küçük onarımları yaptırmaya, zorunlu ve ivedi işleri yerine getirmeye yetkili olup, bu konuda çıkacak uyuşmazlıklarda tek başına dava açabilir ve arabuluculuk süreçlerine katılabilir. 

Ana yapıda olağan yönetim sınırlarını aşan esaslı bir onarım veya değişiklik veya yıkım ile sonuçlanacak bir uyuşmazlıkta ise pay ve paydaş çoğunluğu dikkate alınmalıdır. Bir bağımsız bölümde paydaş olanların, kat malikleri kurulu kararının iptalini istemelerinde ve arabuluculuk sürecine başvurularında da bu çoğunluk aranmalıdır. 

Bu durumda ortaya çıkan sorunlardan biri arabulucunun pay ve paydaş çoğunluğunun sağlandığına ilişkin denetimleri yapması ve uyuşmazlık konusunun olağan yönetim işleriyle mi yoksa olağan yönetim işlerini aşan bir durumla ilgili olup olmadığını tespit etmesi sorunudur. Arabulucunun hazırlık aşamasında taraflara soracağı sorularla makul bir araştırma sonucu uyuşmazlık konusunu tespit etmesi ve olağan yönetim işlerini aşan bir konuda çoğunluk sağlanamadan başvuru yapılmışsa tarafları bilgilendirmesi, taraflardan ya da arabuluculuk bürosundan yardım alarak tapu kayıtlarına bakması, pay ve paydaş çoğunluğunu denetlemesi gerekecektir. Bununla birlikte uyuşmazlık konusunun olağan yönetim işi mi yoksa olağan aşan bir durum olup olmadığını değerlendirmekte kararsızlık yaşanıyorsa tarafları bilgilendirildikten sonra başvurucunun istemine uygun hareket edilmesi uygun olacaktır. 

b) Bağımsız bölümün elbirliği mülkiyet halinde olması:  Elbirliği mülkiyet söz konusu olduğunda TMK 701 ve devamı dikkate alınmalıdır. TMK madde 702 de “Ortakların hakları ve yükümlülükleri, topluluğu doğuran kanun veya sözleşme hükümleri ile belirlenir. Kanunda veya sözleşmede aksine bir hüküm bulunmadıkça, gerek yönetim, gerek tasarruf işlemleri için ortakların oybirliğiyle karar vermeleri gerekir. Sözleşmeden doğan topluluk devam ettiği sürece, paylaşma yapılamaz ve bir pay üzerinde tasarrufta bulunulamaz. Ortaklardan her biri, topluluğa giren hakların korunmasını sağlayabilir. Bu korumadan bütün ortaklar yararlanır” düzenlemesi bulunmaktadır. 

2) Kiracı: Kiracı ancak kendi kullanımına doğrudan etkili olan ve kiraladığı bağımsız bölümden ortak yerlerle birlikte yararlanmasını kısıtlayan konularda aktif husumet ehliyetine sahiptir. Örneğin çatının akması nedeniyle kiracı olduğu bağımsız bölümdeki eşyaları zarar görmüşse zararın giderimini isteyebilir.

Kiracı, kira sözleşmesine göre kiraladığı bağımsız bölümü ve buna bağlı olarak ortak yerleri yasaya ve yönetim planına uygun biçimde yararlanmasına engel olunduğunda dava açma hakkı vardır  fakat kullanma hakkı açıkça kısıtlanmadıkça hâkimin müdahalesini isteyemez. Ayrıca kiracının, ortak giderlerin ödenmesi konusu da dahil olmak üzere kat malikleri kurulu kararına karşı dava açma hakkı yoktur ancak zarar görmüşse zararın tazminini isteyebilir. 

3) İntifa hakkı sahibi: Bu kişiler, intifa hakkına sahip olduğu bağımsız bölüm ve eklentileri ile anataşınmazın ortak yerlerindeki kullanımıyla ilgili haklarının çiğnenmesi durumunda dava hakkını kullanabilirler. Projeye aykırı değişikliklerde, intifa hakkı sahibinin bu hakka konu bağımsız bölümü kullanmasını ve ortak yerlerden yararlanmasını engellemiyor ya da intifa hakkını kullanmasını kısıtlamıyorsa projeye aykırı değişikliğin eski hale getirilmesini isteme hakkı ve dolayısıyla aktif husumet ehliyeti yoktur. İntifa hakkı sahibinin KMK anagayrimenkulün bakımı, korunması ve zarardan sorumluluk başlıklı 19. madde kapsamında kalan ve kendisinin bağımsız bölümü ile anataşınmazın ortak yerlerinden yararlanmasına etkili bulunmayan hususlarda dava hakkı bulunmamaktadır. Bununla birlikte intifa hakkı sahibi, ortak giderlerin ödenmesi için diğer kat maliklerine karşı dava açabilir. 

4) Yönetici: Malik sayısının fazla olduğu gayrimenkullerde tüm maliklerin birlikte hareket etmesi mümkün olmayacağından KMK’nda yöneticiye bazı konularla ilgili olarak kat maliklerini temsil etme yetkisi verilmiştir. Bunlar kanundan, yönetim planından ve kat malikleri kurulu kararlarından kaynaklanan yetkiler olabilir. Arabuluculuk süreçlerinde arabulucu yöneticinin temsil yetkisinin olup olmadığı konusunda makul bir araştırma yapılmalı, eksiklik olması halinde taraflar uyarılmalı, yöneticinin temsil sıfatının olmadığı açıkça anlaşılıyorsa arabuluculuk süreçlerine taraf sıfatıyla dâhil edilmemelidir. Bu nedenle yöneticinin temsil yetkisini biraz daha detaylı incelemeye ihtiyaç bulunmaktadır.[6]

E - YÖNETİCİNİN TEMSİL YETKİSİ

1)  Yasadan Kaynaklanan Temsil Yetkisi

(Yöneticinin Genel kuruldan Temsil Yetkisi Almasını Gerektirmeyen Uyuşmazlıklar)

Yöneticinin görevleri Kat Mülkiyeti Kanunun 35. maddesinde düzenlenmiş olup, yöneticinin görevlerinin yönetim planında belirtileceği ifade edilerek, yönetim planında aksine bir hüküm olmadıkça göreceği işler maddeler halinde sıralanmıştır.

Buna göre; kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi, anagayrimenkulün gayesine uygun kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması, bunlar için gerekli avansın toplanması, anagayrimenkulün sigorta ettirilmesi, anagayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatların kabulü, kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması, yöneticinin görevleri arasında sayılmıştır. 

Öte yandan KMK Md. 38’de yöneticinin kat maliklerine karşı aynen bir vekil (TBK Md. 502 vd.) gibi sorumlu olduğu kabul edilmiştir. Bu nedenlerle, yönetici özel bir kanun olan Kat Mülkiyeti Kanunundan aldığı temsil yetkisi gereğince kat malikleri adına sigorta sözleşmesi, eser sözleşmesi, iş sözleşmesi, hizmet sözleşmesi gibi çeşitli sözleşmeler kurabilir. Yönetici imzaladığı sözleşme uyarınca aktif ve pasif dava ehliyetine sahiptir. Bu sözleşmelerden doğan uyuşmazlıklarda yönetici dava açabileceği (aktif dava ehliyeti) gibi, davanın kendisine karşı yöneltilmesi de (pasif dava ehliyeti) mümkündür. Diğer bir deyişle, yöneticinin temsil yetkisi gereğince üçüncü kişilerle yaptığı sözleşmelerden doğan uyuşmazlıklarda taraf ehliyeti bulunmaktadır. Ancak yönetimin taraf olmadığı sözleşmelerden doğan uyuşmazlıklarda bu yetki kat maliklerine aittir.[7]

2) Kat Malikleri Kurulunun Verdiği Temsil Yetkisi

Ortak yerlere müdahale, onaylı mimari projeye aykırılığın giderilmesi, ortak yere el atmanın önlenmesi gibi uyuşmazlıklarda davanın yönetici tarafından açılabilmesi için, kendisine kat malikleri kurulunca/temsilciler kurulunca bu konuda özel ve açık yetki verilmesi gereklidir. 

Arabuluculuk sürecine başvururken genel kuruldan yetki alınmamış olsa bile, bu yetkinin (icazetin) sonradan verilmesi de mümkündür. Arabuluculuk sürecinde toplantılar başlamadan önce arabulucu bu eksikliğin giderilmesini ve ilgili genel kurul kararının kendisine sunulmasını yöneticiden istemesi gereklidir. Yöneticinin bu yetkiyi alamadığı durumlarda,  yönetici aynı zamanda o gayrimenkulde bağımsız bölüm maliki ise arabuluculuk sürecine malik sıfatıyla devam edebilecektir. 

Kat malikleri kurulunca ortak alanın kiralanması, mantolama yapılması, ısınma sistemlerinin değiştirilmesi, aciliyet gerektiren haller hariç çatının onarımı, asansörün değiştirilmesi gibi hallerde kat malikleri kurulu karar aldığında bu kararlar yönetici tarafından yerine getirilecek ve bu alınan kararlar gereğince üçüncü kişilerle sözleşmeler kurulacaktır. Bu sözleşmelerden kaynaklanan uyuşmazlıklarda yöneticinin kat malikleri kurulundan yeniden yetki almasına gerek bulunmayıp zaten alınan kararlar gereğince yönetim olarak imzalamış oldukları sözleşmelerden kaynaklanan uyuşmazlıklarda temsil sıfatları bulunmaktadır.[8]

3)  Yönetim Planından Kaynaklanan Temsil Yetkisi 

KMK Yönetim Planı başlıklı madde 28’de “Yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler. Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde, anagayrimenkulün yönetiminden doğacak anlaşmazlıklar bu kanuna ve genel hükümlere göre karara bağlanır” denilmektedir. 

Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri, kat maliklerinin iradesine öncelik tanımaktadır. Kat maliklerinin iradesiyle şekillenen ve emredici hukuk kurallarına aykırılık teşkil etmeyen yönetim planı hükümleri ile gayrimenkulün daha iyi yönetilmesini ve ortaya çıkabilecek ihtilafların çözülmesi amaçlanmaktadır. Yönetim planının apartman ve sitelerdeki yaşam kurallarını belirlemesi, ait olduğu site ya da apartmana özgü hükümler içermesi, uyuşmazlıkların çözümü noktasında ise ilk başvurulacak belge olması karşısında yönetim planlarının önemi ortadadır. 

Yönetim planı kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulma aşamasında düzenlenip tapuya verilmesi gereken belgelerdendir. Yönetim planında ilgili apartman ve ya sitedeki yaşam kuralları belirlenirken aynı zamanda yöneticiye yönetim planında belirlenen durumlarla ilgili sözleşme yapma, bunlarla ilgili dava açma, icra takibi yapma gibi yetkiler de verilmiş olabilir. 

Yönetim planında verilen bu yetkiler nedeniyle yöneticinin davada temsil sıfatının olması için yeniden kat malikleri kurulundan yetki alması gerekmemektedir. Yönetici tıpkı yasadan kaynaklanan görev ve sorumluluklarıyla ilgili konularda kat maliklerinden yetki almadan temsil sıfatına sahipse, yönetim planından kaynaklanan görev ve sorumluluklarıyla ilgili de kat malikleri kurulu kararı aranmaz. Dolayısıyla kat maliklerince yönetim planında belirlenen bir hak ve ya sorumluluğun uygulanması ya da uygulanmamasından kaynaklanan uyuşmazlık ortaya çıktığında arabuluculuk sürecinde arabulucu yönetici ile bu durumu istişare edecek ve temin edilmesini sağlayabiliyorsa yönetim planına bakarak yöneticinin temsil yetkisi olup olmadığını değerlendirecektir. Diğer yandan unutulmamalıdır ki arabuluculuk bir yargılama faaliyeti olmadığı gibi arabulucunun delil toplama ve bağlayıcı karar verme yetkisi de bulunmamaktadır. Dolayısıyla arabulucu var olan imkânlar ve süreler içerisinde yapabileceği tüm makul denetimleri yapmaya çalışmalı, gerekli olması halinde tarafları temsil konusunda uyarmalı ve bilgilendirmelidir. Yönetim planını elde edemiyorsa ve başvurucu bu konuda yetkili olduğunu belirtiyorsa gerekli açıklamalardan sonra arabuluculuk sürecine devam etmelidir. 

4) Yöneticinin Temsilci Sıfatının Olmadığı Uyuşmazlıklar

Yöneticilerin temsil sıfatı kanundan, yönetim planından ve kat malikleri kurulu kararlarından kaynaklanabilecektir. Bununla birlikte bazı uyuşmazlıklarda ne yönetim planında ne de kat malikleri kurulunda yöneticiye yetki verilemez. Örneğin inşaatı yapan yüklenicinin eksik ve veya ayıplı inşaat yapmasından kaynaklanan uyuşmazlıklar, arsa payının düzeltilmesi ve yönetim planının bazı maddelerinin iptali uyuşmazlıklarında yöneticilere temsil yetkisi verilemez. Dolayısıyla bu uyuşmazlıklardan kaynaklanan davalar öncesinde başvurulan arabuluculuk sürecinde yönetici kat maliklerini temsilen taraf sıfatıyla görüşmelere katılamayacaktır. Arabulucunun bu hususa özellikle dikkat etmesi gereklidir. 

a) İnşaatı yapan yüklenicinin eksik ve/veya ayıplı işlerinden doğan uyuşmazlık

Uygulamada sıkça karşılaşılan bu uyuşmazlıklarla ilgili Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre yönetici yükleniciye karşı dava açamaz. Bu davayı kat maliklerinin açması gerekmektedir. Kat malikleri bu konuda yöneticiye yetki veremez. Ancak burada kastedilen inşaatı yapan yüklenicidir. Yöneticinin taraf olduğu sözleşmelerden doğan uyuşmazlıklarda (örneğin çatı onarımını / mantolamayı yapan) yükleniciye karşı yöneticinin kat maliklerini temsilen taraf sıfatı vardır.[9]

Fakat inşaattaki eksik ve ayıplı işler kat maliklerinden toplanan parayla yönetim tarafından giderildiyse yönetici ancak o zaman vekâletsiz iş görme hükümlerine dayanarak yükleniciden talepte bulunabilecektir.[10] Bu durumda kat malikleri kurulunda dava açma konusunda yöneticiye yetki verilmesi gerekecektir.  Ayrıca yönetici aynı zamanda kat maliki ise arabuluculuk sürecine ve davaya bu sıfatla devam edebilecektir. [11]

b) Yönetim planıyla ilgili uyuşmazlıklar

Kat Mülkiyeti Kanunun 28. maddesi uyarınca yönetim planı, anataşınmazın yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ilişkin diğer hususları düzenleyen ve tüm kat maliklerini bağlayan bir sözleşme niteliğindedir. Yönetim planının veya yönetim planında kat malikleri genel kurulunca yapılan değişikliğin iptali talebiyle açılacak olan davanın kat maliklerini temsilen yöneticiye değil, tüm kat maliklerine karşı açılması gerekmektedir.

Yöneticinin taraf sıfatının kaynağı, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ilgili hükümleri veya Kat Malikleri Kurulu / Toplu Yapı Temsilciler Kurulunun verdiği yetkidir. Mülkiyet hakkıyla doğrudan ilişkili uyuşmazlıklarda Genel Kurulda yetki verilse bile yöneticinin taraf sıfatı bulunmamaktadır.

c) Arsa Payı Oranlarına İlişkin Uyuşmazlıklar 

KMK madde 2’de “Arsanın, bu Kanunda yazılı esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet paylarına arsa payı denir” düzenlemesi bulunmaktadır.  KMK madde 5’de “Kat mülkiyetinin başkasına devri veya miras yoluyla geçmesi halinde, ona bağlı arsa payı da birlikte geçer; arsa payı, kat mülkiyetinden veya kat irtifakından ayrı olarak devredilemiyeceği gibi, miras yoluyla da geçmez ve başka bir hakla kayıtlanamaz”, KMK madde 3’de “Kat mülkiyeti, arsa payı ve anagayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir. (Değişik ikinci fıkra: 14.11.2007-5711/1 Md.) Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan anagayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Bağımsız bölümlerden her birine bu fıkra uyarınca tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez” düzenlemesi bulunmaktadır.

634 sayılı Kanun 12. maddesi uyarınca, kat mülkiyeti kurulması için ibrazı zorunlu belgeler arasında proje bulunmaktadır. Yine kat irtifakını düzenleyen 14. madde kat mülkiyeti yasasının 12 (a) ve (b) bentlerine atıfta bulunduğundan, ister kat irtifakı kurulsun, isterse doğrudan doğruya kat mülkiyeti kurulsun, proje ibrazı zorunlu olduğundan, gerek kat irtifakı ve gerekse kat mülkiyeti kurulması aşamasında arsa payları bu tarihler itibariyle proje müellifi tarafından hesaplanmaktadır. 

Tatbikatta proje müellifinin teknik bilgisine göre objektif olarak arsa payını hesaplaması gerekirken, çeşitli endişelerle arsa payını objektiflikten uzak bir şekilde tespit etmesi halinde, arsa payının düzeltilmesi sorunu ortaya çıkmaktadır.[12]

Arsa payları bağımsız bölümlerin paylarıyla orantılı olarak tahsis edilmediğinde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi veya onların mirasçıları arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurulabilir. Yöneticinin arsa payının düzeltilmesi davalarında aktif ve pasif husumet ehliyeti bulunmamaktadır. Bu dava mülkiyet hakkıyla ilgili olup tüm kat maliklerine karşı açılması gereklidir. Ancak, yönetici aynı zamanda kat maliki ise kat maliki sıfatıyla aktif ve pasif husumet ehliyeti bulunmaktadır.  

F - KAT MÜLKİYETİ KANUNU İLE BAĞLANTILI DİĞER DAVA ŞARTI ARABULUCULUK ALANLARI 

Arabulucu, dava şartı kapsamında görevlendirildiği uyuşmazlıkla ilgili, uyuşmazlığın arabuluculuğa elverişli olup olmadığını değerlendirdikten sonra, bu uyuşmazlığın dava şartı kapsamında kalıp kalmadığını ve dava şartı kapsamında kalıyorsa hangi tür dava şartı kapsamında kaldığını da değerlendirmeli ve mümkün olduğunca doğru tür arabuluculuk süreçlerinde ve uzman arabulucular yönetiminde konunun müzakere edilmesine imkân sağlamalıdır. Mevzuatta bu konuda arabuluculara açıkça bir yükümlülük getirilmemekle birlikte dava şartı arabuluculuk türlerine göre arabuluculuk ücretlerinin ve arabuluculuğun yapılabileceği sürelerin farklı olduğu gerçeğine de dikkate alınarak mümkün olduğunca doğru tür kapsamında uyuşmazlıkların ele alınması gereklidir. 01.09.2023 tarihinde dava şartı arabuluculuk kapsamına alınan a) Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar. b) Taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar. c) 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklar. ç) Komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklarla ilgili başvurularda arabulucular UYAP Arabulucu Portal üzerinden  “diğer tür uyuşmazlıklar” başlığı altında görevlendirilmekteyse de bir süre sonra bu uyuşmazlık türlerinin ayrı başlıklar halinde düzenlenmesi ve görevlendirmelerin ilgili başlıklar üzerinden yapılması olasılık dahilindedir.  KMK kapsamında kalan düzenlemelerle ilintili uyuşmazlık türlerinin bir kısmını bu kapsamda değerlendirmenin uygulamacılara faydalı olacağı düşünülmüştür. 

Ana taşınmazın sigorta ettirilmesi ile ilgili KMK Sigorta Anlaşması madde 21’de  “Anagayrimenkulün, kat malikleri kurulunca tayin edilecek değer üzerinden sigorta edilmesi kat malikleri kurulunca kararlaştırılabilir. Sigorta yapılması halinde kat malikleri, sigorta giderlerine, arsa payları oranında, katılmakla yükümlüdürler” düzenlemesi bulunmaktadır. 

a) Kat malikleri kurulu anagayrimenkulün sigorta ettirilmesine karar vermiş ve yöneticiyi bu konuda yetkilendirmiş olmasına rağmen, yönetici anagayrimenkulü sigorta ettirmemiş ve zarar ortaya çıkmışsa bu durumda yöneticinin sorumluluğu KMK’dan kaynaklandığı için uyuşmazlık konusu önce “KMK uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk” kapsamında müzakere edilmelidir.

b) Anagayrimenkul sigorta ettirilmiş fakat ortak alanlarda zarar ortaya çıktıktan sonra sigorta şirketi ile kat malikleri- yönetici arasında bir uyuşmazlık ortaya çıkmışsa yönetimin veya kat malikinin tüketici sıfatını taşıdığı durumlarda yani sigorta yaptırılırken mesleki ve ya ticari olmayan nedenlerle hareket edilmişse uyuşmazlık “Tüketici uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculukta” müzakere edilmelidir. 

c) Bağımsız bölüm sigortalarında zarar ortaya çıktıktan sonra sigorta şirketi ile sigorta ettiren arasında uyuşmazlık ortaya çıkmışsa,  taraflara durumuna göre değerlendirme yapmak gerekir. Sigorta ettiren tüketici sıfatını taşıyorsa yani mesleki veya ticari bir amaçla sigorta yaptırmamışsa uyuşmazlık “tüketici uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk” kapsamında müzakere edilmelidir. Diğer hallerde ise sigorta uyuşmazlıklarının mutlak ticari dava olması nedeniyle uyuşmazlık “ticari uyuşmazlıklarda dava şartı arabuluculuk” kapsamında müzakere edilmelidir. 

d) Anagayrimenkulü sigorta eden sigorta şirketi zarar görenlerin zararını tazmin ettikten sonra zarara kusuruyla sebep olanlara karşı bu zararı rücu edebilir. Rücu söz konusu olduğunda sigorta şirketi, zararını karşıladığı kişinin yerine geçip halef sıfatıyla hareket ettiğinden zarara diğer kat maliklerinden biri ya da birileri neden olmuşsa bu kat maliklerine karşı yapılacak başvurular “KMK uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk” kapsamında değerlendirilecektir.[13]

KMK Madde 45 de “ Anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar veya anayapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadıyla kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir”  denilmektedir. 

Kat malikleri kurulunun oybirliğiyle ortak alanların kiralanması konusunda karar alması ve bu konuda yöneticiye yetki verilmesi üzerine üçüncü kişilerle yapılan kira sözleşmesinden kaynaklanan bir uyuşmazlık ortaya çıkmışsa, kiracı ile yaşanan bu uyuşmazlık “kira ilişkisinden kaynaklanan dava şartı arabuluculuk” kapsamında müzakere edilmelidir.  

Apartman yönetimi ile yüklenici arasındaki çatı onarımı, dış cephe yalıtımı gibi eser sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda tüketici mahkemesi görevlidir.[14]

Apartman veya site yönetimiyle güvenlik şirketi, asansör bakım şirketi, havuz bakım ve temizlik şirketi vb. arasında akdedilen sözleşmeler, apartmanın bakım ve korunması ile ilgili yaptığı sözleşmeler, apartmana/siteye alınan temizlik vs. tüketim malzemeleri, asansör değişimi için ilgili şirketle yapılan anlaşmalar, abonelikler gibi hususlardan doğan uyuşmazlıklarda diğer taraf mesleki ve ya ticari amaçla hareket eden satıcı ya da sağlayıcının olduğundan Yargıtay kararları gereğince bu davaların tüketici mahkemesinde görülmesi gerekmektedir. TKHK madde 73 /A hükmü gereğince tüketici mahkemelerinde dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması dava şartı olduğundan bu uyuşmazlıkların “tüketici dava şartı arabuluculuk” kapsamında müzakere edilmesi gerekmektedir. 

Yine kat maliklerinin veya apartman/site yönetiminin profesyonel site yönetimi şirketleri ile yaptığı sözleşmeden kaynaklanan uyuşmazlıklar “tüketici dava şartı arabuluculuk” kapsamında değerlendirilebilecektir.[15]Apartman ya da site yönetimi tarafından dışardan hizmet almak için akdedilen avukatlık sözleşmesi, muhasebeci sözleşmesi gibi sözleşmelerden kaynaklanan uyuşmazlıklarda tüketici uyuşmazlığı kapsamında değerlendirilecektir.   

Apartman/site yönetimine bağlı olarak çalışacak kapıcı, bekçi, güvenlik görevlisi, muhasebeci, bahçıvan, halkla ilişkiler görevlisi vs. gibi kişiler kat malikleri kurulu tarafından bir karar alınmış ve yöneticiye bu konuda yetki verilmiş ise yönetici tarafından işe alınabilir ve ya iş ilişkisi sonlandırılabilir. Bunun dışında işe alım ve iş akdini fesih yetkisi kat malikleri kuruluna aittir. 

Konut Kapıcıları Yönetmeliği’nin Yöneticinin Yetki, Görev ve Sorumlulukları başlıklı 4. Maddesinde  “Konut yöneticisi, İş Kanunu ve bu Yönetmelik hükümlerinin uygulanmasında ve yargı uyuşmazlıklarında işverenin temsilcisidir. Yöneticinin görev, yetki ve sorumlulukları şunlardır: a) İşverence kendisine yazılı yetki verilmesi koşulu ile iş ve toplu iş sözleşmesi yapmak, değiştirmek ve fesh etmek” düzenlemesi bulunmaktadır. 

634 sayılı yasanın Kullanma yerlerinin boşaltılması başlıklı Ek Madde 2 – (Ek: 13.4.1983 - 2814/15 Md.) “Kat malikleri kurulunca veya bu kurulca yetki verilen yönetici tarafından sözleşmeleri herhangi bir nedenle feshedilen veya sona eren, kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçiler ile dışarıdan atanan yöneticiler kendilerine bu görevleri dolayısıyla bir yer tahsis edilmiş ise, bu yerleri on beş gün içerisinde boşaltmak zorundadırlar” denilmektedir. 

Bahsi geçen düzenlemelerden bir apartmanda ya da sitede işverenin kat malikleri kurulu olduğu, ancak kat malikleri kurulu tarafından yetki verilmesi şartıyla, yöneticinin kapıcıyla iş sözleşmesi yapmak ve sözleşmeyi feshetmek hakkının olduğu açıktır.

İş akdi sona eren bu kişilerin işçilik alacaklarından kaynaklanan davalarında yöneticinin aktif ve pasif husumet ehliyeti bulunmaktadır. Dolayısıyla bu tür davalar doğrudan yönetici taraf gösterilerek açılabilir. İşçiye karşı açılacak alacak ve ya tazminat davaları söz konusuysa yine bu dava yönetici tarafından işçiye karşı açılabilir. Böyle bir dava, sonuçları yönünden kat maliklerini bağlar. Malum olduğu üzere işçi-işveren alacak ve tazminatları ile işe iade konuları dava şartı arabuluculuk kapsamında kaldığından, bu tür uyuşmazlıkların “iş uyuşmazlığı dava şartı arabuluculuk” kapsamında müzakere edilmesi gereklidir.[16] 

İş uyuşmazlığı kapsamında kalan arabuluculuk görüşmelerinde yöneticinin sadece yöneticilik sıfatını belgelemesi yeterli olup kat malikleri kurulunca alınmış özel bir yetkiye ihtiyacı bulunmadığı kanaatindeyiz. Ancak yöneticinin ileride kişisel sorumluluğu doğmaması ve kat malikleriyle iç ilişkide bir sorun yaşamaması için anlaşma belgesi imzalamadan önce kat malikleri kurulundan bu konuda bir karar alınması yönetici açısından iyi olabilecektir. Fakat bu arabulucu açısından bağlayıcı bir durum değildir. 

G - DAVAYA SIKÇA KONU OLAN UYUŞMAZLIKLAR ÖZELİNDE DEĞERLENDİRMELER 

1) Yönetim Planının Bazı Maddelerinin İptali İle İlgili Uyuşmazlıklar
 Yönetim planının iptali ile ilgili uyuşmazlıklarda, tüm malikler davada taraf olarak gösterilmelidir. Bu uyuşmazlıklarda yöneticinin taraf ehliyeti yoktur. Maliklerin şahsen ya da vekil aracılığıyla taraf olmaları gerekir. Bu konudaki davalar her hangi bir süreye tabi değildir. KMK madde 28/3 (Değişik: 13.4.1983 - 2814/11 Md.) “Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. Kat maliklerinin 33 üncü maddeye göre mahkemeye başvurma hakları saklıdır” düzenlemesini içermektedir.

 Bu uyuşmazlıklarla ilgili tüm kat maliklerinin arabuluculuk sürecine davet edilmesi ve beşte dördünün yönetim planındaki değişikliği kabul etmesi gerekmektedir. Çok sayıda bağımsız bölüm malikinin olduğu sitelerde tüm kat malikleriyle iletişime geçmenin ve toplantıya davet etmenin zorluğu, maliyetler ve arabuluculuk süreleri de dikkate alındığında oldukça açıktır. Fakat daha az sayıda kat malikinin bulunduğu uyuşmazlıklarda arabulucunun tapu kaydını başvurucudan ya da arabuluculuk bürosundan temin ederek tüm kat maliklerini tespit etmesi, yine büro ve başvurucudan yardım alarak iletişim bilgilerini tespit ederek toplantıya davet etmesi gerekmektedir. Usulüne uygun davet süreci yürütülmüşse ve maliklerin tamamı katılmasa bile beşte dört çoğunlukla karar alınmışsa geçerli bir anlaşma yapılabilecektir.[17]

2) Arsa Payı Düzeltilmesi Davası (KMK. 3)

Arsa payları bağımsız bölümlerin paylarıyla orantılı olarak tahsis edilmediğinde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurulabilir. Bu davanın açılması herhangi bir süreye tabi değildir. Sonradan değerde meydana gelen artma ve eksilme (imar durumu-cins ve manzara değişikliği-bakım ve onarım çalışmaları vs. gibi) dikkate alınmaz.

Her bir bağımsız bölümün, kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulduğu tarihteki değerine etkili olabilecek unsurlara göre hesaplama yapılır. Bu hesaplamada; bağımsız bölümlerden her birinin alanı, konumu, biçimi, diğer farklılıkları göz önünde bulundurulmalı, her birinin yüzölçümü,   kaçıncı katta yer aldığı, cadde veya sokağı cephesi olup, olmadığı, manzarası, güneşten yararlanma, rüzgâr, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı, kullanma amacı ve diğer dış etkenlerden etkilenme oranları dikkate alınmalıdır.

Boş arsa payı bırakılmışsa veya ortak alana arsa payı verilmişse de dava açılabilir. Davada tüm kat malikleri taraf olmalıdır. Nitekim belirlenecek yeni arsa paylarının tapuya tescili kamu düzeni ile ilgili olduğundan, tüm bağımsız bölümler birlikte değerlendirilir.[18] Taşınmazda kat irtifakı, kat mülkiyeti statüsü korunurken bu dava açılabilir, bina (deprem vs. nedenlerle de olsa) yıkılmışsa açılamaz.[19]Kat mülkiyetine geçişte düzenlenen dilekçeyi (sözleşmeyi) imzalayan kat maliki, arsa payının düzeltilmesi davası açamaz.

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesinde Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar hiçbir istisnaya ver verilmeden dava şartı arabuluculuk kapsamına alındığından arsa payının düzeltilmesi davasında da öncelikle dava şartı kapsamında arabuluculuk başvurusunda bulunulmalıdır. Bununla birlikte tüm kat maliklerini arabuluculuk sürecine davet etme ve oybirliğiyle karar verme zorluğu, uyuşmazlığın niteliği gereği uzmandan yardım alınmadan çözüme ulaşmanın zorluğu ve arabuluculuk görüşmeleri için yasada öngörülen en çok dört haftalık sürenin yetersizliği dikkate alındığında arabuluculukta bir anlaşmaya varmanın kolay olmayacağı anlaşılmaktadır. Bir diğer zorluk ise kat maliklerinin arabuluculukta anlaşmaya varması halinde bağımsız bölümü sonradan iktisap eden malik yönünden bu anlaşma belgesinin bağlayıcı olup olmadığı noktasında toplanmaktadır. Tarafı olmadığı bir anlaşma belgesinin yeni malik açısından da bağlayıcı olduğunu iddia etmek güçtür. Bu nedenle yasa koyucunun yeni bir yasal düzenlemeye giderek bu uyuşmazlıkların dava şartı kapsamı dışına çıkartması uygun olacaktır.  

3) Genel Kurul / İptal Davaları (KMK 33)

KMK Hâkimin müdahalesi başlıklı Madde 33 – (Değişik birinci fıkra: 14.11.2007-5711/17 Md.) “Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32 nci madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir; kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz. Kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir” düzenlemesini içermektedir. 

Toplu Yapı Temsilciler Kurulu kararları, Site Kat Malikleri Kurulu kararları ve Blok-Apartman Kat Malikleri Kurulu kararlarına karşı KMK 33. Maddede belirtilen şekilde süresi içerisinde iptal davası açabilecektir. Fakat dava açmadan önce dava şartı kapsamında arabuluculuğa başvurulması, arabulucunun karara olumlu oy veren kat maliklerini ve ya taraf olarak gösterilmişse yöneticiyi davet ederek arabuluculuk sürecini yürütmesi gerekir. 

KMK Madde 38 – “Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. (Ek fıkra: 14.11.2007-5711/19 Md.) Kat malikleri kurulu, ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalar, kat maliklerini temsilen yöneticiye, toplu yapılarda ise ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulunca seçilen yöneticiye husumet yöneltilmesi suretiyle açılabilir. Yönetici, açılan davayı bütün kat maliklerine ve ada veya toplu yapı temsilciler kuruluna duyurur. Kurul kararının iptali halinde bu konudaki yargılama giderleri ortak giderlerden karşılanır” düzenlemesi gereğince genel kurul kararlarının iptaliyle ilgili bir uyuşmazlık arabulucuya geldiğinde yöneticinin temsil sıfatı gereğince yöneticiyi arabuluculuk sürecine olumlu oy kullanan kat maliklerinin tamamını değil yöneticiyi davet edebilir. Bununla birlikte arabulucu yöneticiye KMK m. 38 kaynaklanan davayı bütün kat maliklerine ve ada veya toplu yapı temsilciler kuruluna duyurma yükümlülüğü hatırlatılabilir. 

Diğer yandan sadece yöneticinin arabuluculuk sürecine davet edilmesi sürecin kolay yürütülmesini sağlasa da yöneticinin bu uyuşmazlıkta anlaşmaya varma yetkisinin olmadığını düşünmekteyiz. Yönetici, kat maliklerinin iradelerini yok sayarak genel kurul kararının iptali konusunda bir karar veremeyeceğinden genel kurul kararlarının iptali davalarının da dava şartı arabuluculuk kapsamından çıkartılmasının uygun olacağı kanaatindeyiz. Genel kurul kararı ancak yeterli çoğunluk sağlanarak kat malikleri kurulunca yeni bir karar alınması ya da hâkimin iptal kararı vermesi ile mümkün olacaktır. Anlaşma yapma yetkisi olmayan yöneticiyle sürdürülecek arabuluculuk süreci prosedürü tamamlamanın ötesine geçmeyecektir. Ancak az sayıda malikin olduğu taşınmazlarda tüm maliklerin sürece dahil edilmesiyle bir anlaşma sağlamak mümkün olabilecektir.

4) Anlaşmazlıklarda Kat Malikleri Kuruluna Başvurma 

KMK madde 32/3 fıkrasında “Anagayrimenkulün kullanılmasından veya yönetiminden dolayı kat malikleri arasında veya bunlarla yönetici ve denetçiler arasında veya denetçilerle yöneticiler arasında çıkan anlaşmazlıklar, kat malikleri kurulunca çözülür ve karara bağlanır” düzenlemesi ile temel bir kurala yer vermektedir. Yasa koyucu, kat maliklerinin hâkimin müdahalesini istemeden önce, uyuşmazlığın kat malikleri arasında tartışılıp bir çözüm aranmasını öngörmüştür.[20] Böylece kat maliklerinin iradesini ön planda tutmuş,  uyuşmazlıkların daha dostane ve sürdürülebilir kararlarla çözülmesi hedeflenmiştir. 

Örneğin anayapının onarılması, ortak yerlerde değişiklik yapılması, ortak gider avansı miktarının belirlenmesi gibi konuların öncelikle kat malikleri kurulunda tartışılması, kat malikleri kurulunda bu konular konuşulmadan KMK m.33 kapsamında hâkime başvurulamaması gerekmektedir. Dolayısıyla bu konularla ilgili olarak arabuluculuğa başvurmuş ise arabulucunun başvurucuyu aydınlatması yada yapılacak gerçeklik testi ile uyuşmazlığın gereksiz yere dava süreçlerine taşınmaması için farkındalık yaratılmaya çalışmasının uygun olduğu kanaatindeyiz.  

Fakat uygulamada bazı durumlarda uyuşmazlık anataşınmazın kullanma, yararlanma veya yönetiminden çıkmış olsa bile kat malikleri kuruluna başvurulmadan doğrudan KMK m.33 kapsamında hâkimin müdahalesini istenebilmektedir. Örneğin kütükte mesken olarak görünen bağımsız bölümünü usulüne aykırı şekilde işyeri olarak kiraya veren kat malikine karşı diğer kat maliklerinden biri doğrudan hâkimin müdahalesini isteyebilir. Yine KMK 23. maddeye göre bağımsız bölümdeki hasar ve oluşan zararın giderilmesi için bağımsız bölümlerden birine girilmesi gerekiyor ve malik buna izin vermiyorsa doğrudan hâkim müdahalesi istenebilecektir. Kat malikinin ortak alanlardan yararlanması engelleniyorsa, bağımsız bölüm maliklerinden biri ortak alanı işgal etmişse, balkon kapatmışsa, rahatsız edici davranışlar sergiliyorsa ya da ortak gider avansını ödemiyorsa kat maliklerinden biri doğrudan hâkimin müdahalesini isteyebilir. Bu durumlarda ilgili uyuşmazlıkla ilgili genel kurulda konunun görüşülmüş olması gerekmediğinden başvuru halinde arabulucu sürece devam edecektir. 

5) Yönetici/ Temsilci Seçimi (KMK 34, 71)

KMK madde 34 “Kat malikleri, ana gayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici), kurula da (Yönetim kurulu) denir. Ana gayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir. Ana gayrimenkulün bütün bölümleri bir kişinin mülkiyetinde ise, malik kanunen yönetici durumundadır. Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır. Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir. Kat malikleri ana gayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa, o gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra, gayrimenkule bir yönetici atanır. Bu yönetici, aynen kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip ve kat maliklerine karşı sorumlu olur. Sulh mahkemesince atanan yönetici, bu atanma üzerinden altı ay geçmedikçe, kat malikleri kurulunca değiştirilemez Ancak haklı bir sebep çıkarsa, onu atamış olan sulh mahkemesi, değiştirmeye müsaade edebilir” denilmektedir. 

Kat malikleri ana gayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa bu durumda sulh hukuk mahkemesine başvurarak yönetici atanmasını talep edeceklerdir. Böyle bir başvuru hasımsız olup, kanaatimizce dava şartı arabuluculuk kapsamında değildir. Ayrıca uyuşmazlığın dava şartı kapsamında müzakere edilebilmesi için tüm kat maliklerinin arabuluculuk sürecine davet edilmesi, katılanların sayı ve arsa payı çoğunluğuyla yöneticiyi belirlemesi gerekecektir. Bu çoğunluğu sağlamanın zorluğu ortadadır. Ayrıca KMK’da genel kurulu toplantıya davet etmenin usulü belirlenmiş olup, arabuluculuk sürecinde arabulucunun davetinin bahsi geçen usulü tamamlamaya yeterli olup olmayacağı da tartışılması gereken ayrı bir husustur. 

Bu davanın hasımsız olmasını bir tarafa bırakırsak diğer uyuşmazlık türlerinde de ifade ettiğimiz üzere ancak az sayıda malikin olduğu uyuşmazlıklarda konu müzakere edilebilecektir. Bu uyuşmazlığın ihtiyari arabuluculuk kapsamında müzakere edilmesi mümkündür. Çünkü arabuluculuğun felsefesi gereğince uyuşmazlık yaşayan tarafların iletişimleri yeniden yapılandırılarak ve ortak menfaatlerinin ne olduğunu fark etmeleri sağlanarak kat maliklerinin kendi aralarında yönetici seçememesine rağmen süreçte arabulucunun katkılarıyla bu durumu çözmeleri ihtimal dâhilindedir. 

6) KMK Madde 18 Ve 19 Kapsamında Borç Ve Yükümlülüklere Aykırı Davranmaktan Kaynaklanan Uyuşmazlıklar 

KMK Kat Maliklerinin Borçları başlıklı madde 18’de “Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler” düzenlemesine yer verilmiştir. Dolayısıyla kat malikleri komşularını rahatsız edecek şekilde gürültü yapmamak, yönetim planında yasaklanmışsa hayvan beslememek, yasak olmayan hallerde ise diğer komşuları rahatsız etmemek, pis suların alt katta sızmamasını sağlamak, gerekli bakımları yapmak,  bir sorun oluşmuşsa bu sorunu ivedilikle gidermek, koku yaymamak ve birbirinin haklarını çiğnememek zorundadır. Fakat çok sayıda insanın yaşadığı apartman ve sitelerde bahsi geçen yükümlülüklerin yerine getirilememesi yüzünden komşular arasında önemli sayıda sorun yaşanmakta ve tarafların bu sorunu uygun iletişim yöntemleri ile çözememesi nedeniyle bu sorunlar davaya dönüşmektedir.  Yine uygulamada sıkça rastlanan sorunların başında apartmanın ortak yerlerinde değişik renkte boya – badana yapılması, dış kapı ve pencerelerde değişiklik, balkon kapatmak, bahçeye kapı açmak, abartılı tabela, boru – klima için duvar delmek, baca yapmak, çatıya uygun olmayan şekilde güneş enerji sistemi kurmak, ortak yere sabit tesis yapmak,  binanın ortak yerine (merdiven altı, antre, çatı) eşya koymak, çatıya su deposu koymak,   bahçe duvarını yükseltmek, bahçeyi işgal, tel çitle çevirmek, tente, sabit şemsiye, masa koymaktan kaynaklanan çok sayıda uyuşmazlık ortaya çıkmaktadır. Bu uyuşmazlıklar arabuluculuk süreçlerinin etkin bir şekilde yürütülebileceği ve umulan faydanın elde edilebileceği uyuşmazlık türleridir. Bu uyuşmazlıkların dava şartı kapsamında dâhil edilmesi isabetli bir karar olmuştur. 

Kat Mülkiyeti Kanunu madde 19 gereğince kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar. Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. 

Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz.

Kat maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir.

Her kat maliki anagayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur.

Fakat bazı durumlarda kat malikleri kurulundan rıza alınması gerekmemektedir. Örneğin güneş / elektrik enerjisi sistemi kurulması, balkon ve pencerelere panjur takılması, demir parmaklık yapılması, reklam panosu asılması, klima konulması konularında yönetim planında aksine bir düzenleme yoksa diğer maliklere zarar vermiyorsa, onların ortak alanlardan yararlanmasını engellemiyorsa ve anayapının statiğini ve güzelliğini bozmuyorsa herhangi bir izne tabi olmadan her kat maliki bu kapsamda değişiklikler yapabilir. 

Kat maliklerinin kusuru ile vermiş oldukları zararlardan sorumlulukları nedeniyle dava açmadan önce dava şartı kapsamında arabuluculuğa başvurulması gerekecektir.
 

7) Faydalı Yenilik Ve İlaveler (KMK Md. 42)

KMK madde 42 gereğince kat malikleri, anagayrimenkulün ortak yerlerinde kendi başlarında bir değişiklik yapamazlar; ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarayacak bütün yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır.

Kat maliklerinden birinin isteği üzerine ısı yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü ve ısıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır. Ancak toplam inşaat alanı iki bin metrekare ve üzeri olan binalarda merkezi ısıtma sisteminin ferdi ısıtma sistemine dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı olarak oybirliği ile verecekleri karar üzerine yapılır. Bu konuda yapılacak ortak işlerin giderleri arsa payı oranına göre ödenir. 

KMK madde 43 gereğince yapılması arzu edilen yenilik ve ilaveler çok masraflı ise veya yapının özel durumuna göre lüks bir nitelik taşıyorsa veya anagayrimenkulün bütün kat malikleri tarafından kullanılması mutlaka gerekli olan yerlerinde veya geçitlerinde bulunmuyorsa, bunlardan faydalanmak istemeyen kat maliki, gidere katılmak zorunda değildir; bu gibi yenilik ve ilavelerin giderini, onların yapılmasına karar vermiş olan kat malikleri öderler.

Yapılacak yenilik ve ilavelerin faydalı mı yoksa çok masraflı-lüks mü olduğu konusunda uygulamada bazen tereddütler ortaya çıkmakta, bu ise yenilik ve ilavelere dair verilen genel kurul kararlarının yeterli çoğunlukla alınmadığı ya da giderlerin usulüne uygun belirlenmediği iddiası ile genel kurul kararlarının iptali için dava yoluna gidilmesi ile sonuçlanmaktadır.   Genel kurul kararlarının iptaline ilişkin kısımda gerekli açıklamalar yaptığımızdan tekrardan kaçınılacaktır.

8) Bağımsız Bölüm İlavesi (KMK. 44)

Kat Mülkiyeti Kanunu madde 44 gereğince anagayrimenkulün üstüne kat ilavesi veya mevcut çekme kat yerine tam kat yapılması veya zemin veya bodrum katlarında veya arsanın boş kısmında 24 üncü maddenin ikinci fıkrasında yazılı yerlerin sonradan yapımı veya ilavesi için kat malikleri kurulunun buna oybirliğiyle karar vermesi gerekmektedir. 

Anagayrimenkule bağımsız bölüm eklenmesinin doğal sonucu olarak tüm arsa payı oranlarının yeniden oybirliği ile tespit edilmesi gereklidir. 

Bu nitelikteki ilave ve genişletmelere muvafakat etmekle beraber kendisi katılmak istemeyen kat maliklerinin arsa paylarından, bu ilaveler sebebiyle azalan kısmın, ilaveyi yaptıranların bağımsız bölümlerine tahsisini kabul ettikleri, resmi senette belirtilir. Bu takdirde, yeni bağımsız bölümün yapılmasına katılmayan kat maliklerinin arsa paylarından yeni tahsis sebebiyle azalan kısmın bedeli kendilerine ödenmek şartıyla, yeni yapılan bağımsız bölüm, kat irtifakı kurulmasına dair olan eski resmi senet gereğince kat mülkiyetine çevrilerek onu yaptıranın mülkü veya yaptıranların ortak mülkü olur ve kat mülkiyeti kütüğünün ayrı bir sayfasına yeni malik veya malikler adına tescil edilir.

Anayapıya bağımsız bölüm eklenmesi kararının oybirliğiyle alınması ve bunun sonucunda arsa payı oranlarının oybirliğiyle belirlenmesi gereklilikleri değerlendirildiğinde bu düzenleme ile ilgili karşılaşılabilecek uyuşmazlıklar, ilave bölüm eklenmesi kararının ve arsa payı oranına ilişkin kararların oybirliği sağlanmadan alındığı yönünde olabilecektir. Ayrıca ilave ve genişletmelere muvafakat etmekle beraber kendisi katılmak istemeyen kat malikine azalan arsa payı karşılığında yapılması gereken bedelle ilgili uyuşmazlıklar çıkabilecektir. Bu uyuşmazlıklarda tüm kat maliklerinin arabuluculuk sürecine davet edilmesi ve anlaşma olabilmesi için tamamının anlaşmaya razı olması gerektiği gözden kaçırılmamalıdır. 

9) Ortak Yerlerin Kiralanması (KMK.45)

Anayapının ortak alanlarının kiraya verilebilmesi için kat maliklerinin oy birliğiyle karar alması gerekmektedir. Oybirliği sağlanmadan ortak alanın kiraya verilmesi halinde ise kat malikleri kurulu kararının iptali istenebilecektir. Yönetici, herhangi bir kurul kararı olmaksızın kendi bireysel tasarrufu ile ortak alanı kiraya verilmişse kat maliklerinden biri ya da birkaçı bu duruma karşı dava yoluna gidebilir. Bu ihtimalde yönetici, yetki sınırlarını aşarak bir kira sözleşmesi imzalamış olacağından dolayı bu kira sözleşmesinin kat malikleri açısından bir bağlayıcılığı olmayacaktır. Kiracı konumunda bulunan 3. Kişi fuzuli işgalci konumunda olacağından, kat maliklerinin bu kişiye karşı fuzuli işgal hükümlerine dayanarak, tahliye davası açması mümkündür. Böyle bir uyuşmazlık, dava şartı kapsamında değildir. 

 10) Bağımsız Bölüme Giriş İzni Verilmesi Zorunluluğu (KMK. 23)

Bağımsız bölümde veya ortak yerlerde ve tesislerde oluşan bir hasarın bozukluğun giderilmesi ya da yapı güvenliğiyle ilgili teknik çalışmaların yapılabilmesi için diğer bir bağımsız bölüme girmek gerektiğinde bu girişe ve yapılacak çalışmalara izin verilmesi zorunludur. Aksi halde hâkimin müdahalesi istenebilecektir. Bu uyuşmazlıklarda dava şartı arabuluculuk kapsamında olup taraf sayısının az olmasının da etkisiyle başarılı arabuluculuk süreçleri yürütülebilecektir. 

11) Bağımsız Bölümde Yapılması Yasak İşler Ve Meskende İşyeri Açılması (KMK. 24)

Kat Mülkiyeti Kanunun madde 24 gereğince anagayrimenkulün, kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi müesseseler kurulamaz; kat maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri hükümsüzdür; dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmayan muayenehaneler bu hükmün dışındadır. 

Ancak bazı yerler kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir.  Örneğin anagayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkân, galeri ve çarşı gibi yerler bu kapsamdadır. 

Dikkat edilmesi gerek bir diğer husus, yönetim planında aksine düzenlemenin olup olmadığıdır. Yönetim planında yasaklama getirilmişse bu tür işyerleri de faaliyet gösteremeyecektir. 

1136 sayılı Avukatlık Kanununda avukatlık büroları ve hukuk büroları ile Serbest Muhasebeci Mali Müşavirlik ve Yeminli Mali Müşavirlik büroları bu konuda yeni bir düzenleme yapılıncaya kadar kat maliklerinden onay almaya ihtiyaç duymaksızın faaliyet gösterebilmektedirler. 

Bu tür uyuşmazlıklar arabulucuya geldiğinde arabulucu mümkün ve faydalı olacağını düşünüyorsa başvurucunun da onayını alarak kiracıyı da sürece davet etmeli ve uyuşmazlık konusunu malik ve kiracı yönünden de müzakere edilerek tüm paydaşların menfaatine uygun bir anlaşma yapmaları teşvik edilmelidir. 

12) Ortak Gider Alacağından Kaynaklanan Davalar

KMK Anagayrimenkulün genel giderlerine katılma borcu başlıklı Madde 20 – (Değişik birinci fıkra: 13.4.1983-2814/9 Md.) “Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak; anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında; katılmakla yükümlüdür” düzenlemesini içermektedir. 

Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Kat maliklerinden her biri ya da yönetici ortak gider alacağını ödemeyen malik hakkında icra takibi yapabileceği gibi, doğrudan alacak davası da açabilir. Eğer alacak davası açılacaksa sulh hukuk mahkemesinde dava açılmadan önce dava şartı kapsamında arabuluculuğa başvurularak konun müzakere edilmesi gereklidir. 

Doğrudan alacak davası açmak yerine borçlu malik hakkında icra takibi başlatılmış ve borçlu takibe itiraz etmişse takip başlatan alacaklının itirazın kaldırılması veya itirazın iptali davası açması gerekecektir.

a) İtirazın Kaldırılması 

KMK m. 37 son fıkrasında “Kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararları, İcra ve İflas Kanununun 68 inci maddesinin 1 inci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır” denilmektedir. Aynı madde gereğince işletme projesinin yönetim kurulu tarafından yapılması halinde, bu işletme projesi malike tebliğ edilir ve malik tebliğ tarihinden itibaren yedi gün içinde itiraz etmezse işletme projesi kesinleşir. Bu durumda kesinleşen işletme projesi, Kat Malikleri Kurulu kararları, Blok Kat Malikleri Kurulu Kararları, Toplu Yapı Temsilciler Kurulu Kararları ve Geçici Yönetim Kurulu Kararlarına dayanarak ortak gider alacağının tahsili amacıyla başlatılan icra takibine yapılan itiraz karşısında İcra Mahkemeleri nezdinde altı ay içinde itirazın kaldırılması yoluna başvurabileceklerdir. İtirazın kaldırılması teknik olarak bir dava türü olmayıp, dava şartı arabuluculuk kapsamında arabuluculuk sürecine başvurulması gerekmemektedir. Taraflar isterlerse ihtiyari arabuluculuk sürecinde konuyu müzakere edebilirler.[21]

b) İtirazın İptali 

Takibe itiraz üzerine yönetici ya da takibi başlatan kat maliki bir yıl içinde sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali davası açacaksa bu durumda önce dava şartı arabuluculuk kapsamında başvuru yapması, arabuluculuk sürecinde anlaşma olmazsa davasını açması gereklidir. Diğer uyuşmazlıklarda olduğu gibi bu uyuşmazlıkta da birden çok parsele kurulu sitelerde tapudan Toplu Yapı Yönetimine geçilip geçilmediği öğrenilmelidir. Eğer toplu yapı yönetimine geçilmemişse, görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemeleridir. Genel hükümler uygulanır. Dolayısıyla KMK da düzenlenen aylık yüzde beş gecikme tazminatı istenemez.[22] 

Bu noktada dikkat edilmesi gereken bir diğer husus arabuluculuğa başvuran yönetici ya da kat malikinin ortak gider alacağıyla, faiziyle ya da ödemekte gecikilen günler için işleyecek aylık yüzde beş gecikme tazminatı ile ilgili indirim yapıp yapamayacağıdır. Tüm kat maliklerine eşit davranılması gerekliliği ve aslında alacaklının tüm kat malikleri olduğu hususu dikkate alındığında kat malikleri kurulundan bir karar alınmaksızın bu tür bir anlaşmanın yapılması sonucunda anlaşmayı imzalayan kişinin kişisel sorumluluğunun doğabileceği anlaşılmaktadır. İndirim yapılabileceğinin kabulü halinde yönetimin ya da kat maliklerinin kendine yakın gördüğü borçlu kat malikiyle ilgili olarak arabuluculuğa başvurması ve süreçte indirimler yaparak anlaşma sağlanması mümkün olur ki, bu da arabuluculuk süreçlerinin kötü niyetli kişilerce kullanılması sonucunu doğurur. 

Bir diğer sorun birden fazla kat malikinin icra takibi başlatması ve farklı zaman dilimlerinde arabuluculuk sürecine başvurması halinde sonraki tarihli arabuluculuk dosyalarının sehven kayıt olarak değerlendirilip değerlendirilmeyeceği sorunudur. Dikkate alınması gereken diğer bir konu ise bir kat malikinin başvurusu sonucu borçlu malik ile anlaşma sağlanmışsa bu diğer kat malikleri yönünden bağlayıcı sonuç doğuracak mıdır? Kanaatimizce eğer bir arabuluculuk başvurusunda anlaşma sağlanmışsa bu anlaşmadan sonra yapılacak arabuluculuk başvurularında dosyaların sehven kayıttan kapatılması gerekir. Anlaşmanın sağlandığı dosya da kötü niyetli olarak hareket eden bir kat maliki ya da yönetici varsa onun kişisel sorumluluğuna gidilmesi uygun olacaktır. 

Arabulucuların ve tarafların anlaşma belgesi düzenlenirken dikkat etmesi gerek diğer husus anlaşmada kararlaştırılan alacak miktarlarının başvuran malik ya da yönetici adına değil yönetimin banka hesap numarasına yatırılmasının anlaşma belgesine yazılması gerekliliğidir. 

13) Taşınmazdaki Ortaklığın Kat Mülkiyeti Kurulması Suretiyle Giderilmesi (KMK. 10/son)

KMK madde 10 gereğince kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir gayrimenkul üzerindeki ortaklığın giderilmesi davalarında, mirasçılardan veya ortak maliklerden biri, paylaşmanın, kat mülkiyeti kurulması ve bağımsız bölümlerin tahsisi suretiyle yapılmasını isterse, hâkim, o gayrimenkulün mülkiyetinin, 12 nci maddede yazılı belgelere dayanılarak kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı tahsisine karar verebilir.  Bu uyuşmazlıklarda ortaklardan bir ya da birkaçının diğer ortaklar hakkında başvurusu üzerine taşınmaz ilgili şartları taşıyorsa yani taşınmaz tek parselde kurulu ise, kargir bir yapı ise, imar mevzuatına uygun mimari proje olması, yapının tamamlanmış ve yapı izin belgesinin alınmış olması gerekir. Konunun çok teknik bilgileri kapsaması, uzman kişilerden yardım alınması gerekliliği, ayrıca ilgili kamu kurum ve kuruluşları ile belediyelerden tüm belgelerin temin edilerek hukuka uygun bir anlaşmaya varılmasının zorluğu karşısında dava şartı arabuluculuk kapsamına alınmasının doğru olmadığı kanaatindeyiz. Yasa koyucunun yeni bir yasal düzenlemeyle bu uyuşmazlıkları da dava şartı kapsamı dışına çıkartması uygun olacaktır. 

J - İCRA EDİLEBİLİRLİK ŞERHİ 

HUAK Madde 18-B (3) “Bu madde kapsamında düzenlenen anlaşma belgesinin icra edilebilirliğine ilişkin şerhin alınması zorunlu olup bu şerh taşınmazla ilgili anlaşma belgeleri bakımından taşınmazın bulunduğu yer, diğer anlaşma belgeleri bakımından ise arabulucunun görev yaptığı yer sulh hukuk mahkemesinden alınır. Mahkeme taşınmazla ilgili anlaşma belgeleri bakımından yapacağı incelemede anlaşma içeriğini, arabuluculuğa ve cebri icraya elverişli olup olmadığı ve taşınmazla ilgili olarak kanunlarda yer alan sınırlamalar ile usul ve esaslara uyulup uyulmadığı yönünden denetler; bu kapsamda kurum veya kuruluşlardan bilgi veya belge talep edebilir ve gerektiğinde duruşma açabilir.” düzenlemesi gereğince KMK kapsamında kalan uyuşmazlıklarla ilgili olarak arabuluculuk sürecinde anlaşmaya varılması halinde edimlerin yerine getirilememesi halinde sulh hukuk mahkemesine müracaat edilerek icra edilebilirlik şerhi alınması gerekmektedir. 

İcra edilebilirlik şerhinde sulh hukuk mahkemesi, uyuşmazlık konusunun arabuluculuğa elverişli ve icra edilebilir nitelikte olup olmadığını değerlendirmesinin yanı sıra, anlaşma belgesinin içeriğine göre; anlaşma belgesindeki taraf teşkilinin doğru yapılıp yapılmadığına, taşınmaz kayıtlarına, yönetim planına, genel kurul kararlarına bakmak zorunda kalabilir. Bu nedenle ilgili yerlerden kayıtları isteyebilir ve duruşma açabilir. Özellikle tapuda değişiklik yapılması sonucunu doğuran anlaşma belgeleriyle ilgili olarak mahkemenin detaylı bir inceleme yapması, kısıtlı yetkilere sahip arabulucu huzurunda yapılan anlaşmaların özellikle kanunun emredici kurallarına aykırı olup olmadığını da denetlemesi son derece önemlidir. 

SONUÇ VE ÖNERİLER 

Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan yöneticinin atanması, genel kurul kararlarının iptali, arsa payı oranlarının düzeltilmesi, yönetim planın bazı maddelerinin iptali davası gibi taraf teşkilin ve anlaşmaya varmanın zor olduğu bazı uyuşmazlık türlerinde taraflar arasındaki anlaşmanın bağımsız bölümü sonradan iktisap eden malik açısından kesin nitelikte sonuçlar doğurmayabileceği hususları göz önünde bulundurulduğunda herhangi bir istisnaya yer verilmeksizin Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan tüm uyuşmazlıkların dava şartı arabuluculuk kapsamına dâhil edilmesinin uygun olmadığı kanaatindeyiz. Bu nedenle Kanunun konu bazlı incelenerek niteliği gereği arabuluculukta müzakere edilmesinin zor olduğu anlaşılan uyuşmazlık türlerinin dava şartı arabuluculuk kapsamından çıkartılmasının uygun olacağı düşüncesindeyiz. 

Diğer yandan özellikle Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 18 ve 19 maddelerinden kaynaklanan uyuşmazlıkların dava şartı kapsamına alınmasının komşuluk ilişkilerini koruması, tarafların yaşadıkları sorunlara bir an önce çözüm getirebilmesine imkân tanınması, birbirleriyle iletişim kurarak ihtiyaç ve beklentilerini ortaya koyabilmeleri açısından önemli olup, arabuluculuktan beklenen faydanın elde edilebileceği uyuşmazlık türleridir.  Bu uyuşmazlıkların dava şartı kapsamına alınması son derece isabetli olup toplumsal barışa katkı sağlanması bakımından da çok değerli bir düzenleme olmuştur. 

KAYNAKÇA 

ALPÖĞÜNÇ Erkan, “Arsa Payı Kavramı, Önemi, Hesaplanması Düzeltme Davası” http://tbbdergisi, 2010 yılı, sayı 89.

ARPACI Abdülkadir, “Türk Hukukuna Göre Kat Mülkiyetinde Yönetim,” 1984,   İstanbul

BÖRÜ Levent, Aile Arabuluculuğu Konusunda Güncel Gelişmeler II Uluslararası Kadın ve Hukuk Sempozyumu, Ankara Sosyal Bilimler Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi.  Yıl 2020, Cilt: 2 Sayı: 2, 551 - 587, 28.12.2020

GERMEÇ Mahir Ersin,  “Kat Mülkiyeti Hukuku, Seçkin Yayınevi,” 2021 Ankara.

GERMEÇ Mahir Ersin – Tanrıverdi Ezgi,  “Kat Mülkiyeti Davaları,” Seçkin Yayınevi, 2022 Ankara.

TUZCUOĞLU Tuğçe, “Kat Mülkiyeti Kanununa Eklenen Toplu Yapılara İlişkin Hükümlerin Değerlendirilmesi”

^{chrome-extension://efaidnbmnnnibpcajpcglclefindmkaj/https://dergipark.org.tr Erişim: 12.12.2023}

KISACIK M. Şeref – KAYA Özlem, “Kat Mülkiyeti Hukukuna Göre Yöneticinin Taraf Sıfatı,” İstanbul Barosu Dergisi cilt 86 Sayı:2022/3

ÖZMUMCU Seda, “Karşılaştırmalı Hukuk ve Türk Hukuku Açısından Zorunlu Arabuluculuk Sistemine Genel Bakış,” İstanbul Üniversitesi Hukuk Fakültesi Mecmuası,

PULAK Tahsin Murat, “Kat Mülkiyeti Kanunu,”  2021 – Adalet Yayınları

ŞENGÜL Mehmet, “Kat Mülkiyetinde Ortak Yer ve Tesislerin Niteliğinin Değiştirilmesi” Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Hukuk Araştırmaları Dergisi, 2012