KİRA UYUŞMAZLIKLARINDA ARABULUCULUK DÖNEMİ 1 EYLÜL İTİBARİ İLE BAŞLIYOR

08 Ağustos 2023 Salı

Kamuoyunda 7. Yargı Paketi olarak bilinen 7445 sayılı Kanun ile arabuluculuk konusunda önemli düzenlemeler yapılmıştır. Söz konusu düzenlemelerle dava açmadan önce arabulucuya başvurulması gereken uyuşmazlıkların kapsamı önemli ölçüde genişletilmiştir.

Dava açmadan önce arabulucuya başvurulması zorunlu mudur?

Arabuluculuk genel olarak isteğe bağlı bir uyuşmazlık çözüm yoludur. Ancak toplumsal barışa katkı sağlamak ve yargının iş yükünü azaltmak amacıyla bazı uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulması zorunlu tutulmuştur. Bu kapsamda, belirli nitelikteki işçi-işveren uyuşmazlıklarında, ticari uyuşmazlıklarda ve tüketici uyuşmazlıklarında dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması gerekmektedir. Arabulucuya başvurulmadan dava açılması halinde mahkeme davanın usulden reddine karar verir. Bu tür uyuşmazlıklar “dava şartı arabuluculuk” olarak adlandırılmaktadır.

Dava açmadan önce arabulucuya başvurulması gereken yeni uyuşmazlık türleri hangileridir?

01.09.2023 tarihi itibarıyla dava açmadan önce arabulucuya başvurulması zorunlu olan uyuşmazlıkların kapsamı genişletilmiştir. 7445 sayılı Kanun ile, işçi-işveren uyuşmazlıkları ile ticari uyuşmazlıkların kapsamı genişletilmiştir. Tazminat ve alacak davalarının yanı sıra, menfi tespit, itirazın iptali ve istirdat davaları da dava şartı arabuluculuk kapsamına dahil edilmiştir. Kira ilişkisinden, ortaklığın giderilmesinden, Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan, komşu haklarından ve tarımsal üretim sözleşmesinden doğan uyuşmazlıklarda da dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunlu hale gelmiştir.

Kira sözleşmesinden kaynaklanan her türlü uyuşmazlıkta dava açmadan önce arabulucuya başvurulması gerekir mi?

01.09.2023 tarihinden sonra kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurulması zorunlu hale gelmiştir. Ancak, bazı kira uyuşmazlıklarında arabulucuya başvurulması zorunlu değildir. İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliye işlemleri arabuluculuk kapsamında değildir. Kira borcunun ödenmemesi sebebiyle yapılan ilamsız icra takibine veya tahliye taahhüdüne dayanan tahliye talepleri de arabuluculuğa tabi tutulmamaktadır. Ancak, bu istisnalar dışında kira sözleşmesinden doğan uyuşmazlıkların çözümünde arabulucuya başvurulması zorunludur.

Arabulucuya başvuru nasıl yapılacak? Kiracı veya kiralayandan herhangi birisi arabulucuya başvurabilir mi?

Arabulucuya başvuru, adliyelerdeki Arabuluculuk Bürolarına yapılır. Hem kiracı hem de kiralayan taraf arabulucuya başvurabilir. Başvuru sonrası arabuluculuk bürosu, sicile kayıtlı bir arabulucu görevlendirir. Arabulucu, taraflarla görüşüp uyuşmazlığı anlamaya çalışır ve ilk toplantı için bir tarih belirler.

Arabuluculuk aşaması ne kadar sürer?

Arabuluculuk süreci, görevlendirilen arabulucunun ilk toplantıyı başlattığı tarihten itibaren en fazla 3 hafta içinde sonuçlanmalıdır. Arabulucu gerektiğinde bu süreyi 1 hafta uzatabilir, ancak süreç en fazla 4 hafta sürebilir. Taraflar anlaşamazsa arabulucu süreci sona erdirir.

Arabulucunun ücretini kim ödeyecek?

Anlaşma sağlanırsa, arabulucunun ücreti taraflarca ödenir ve asgari ücret tarifesi altında olamaz. Ücret genellikle eşit olarak paylaştırılır. Anlaşma olmazsa, ilk iki saatlik görüşmenin ücreti devlet tarafından karşılanır. İki saatten fazla süren görüşmelerin ek ücretleri taraflara aittir.

Taraflar toplantıya katılmak zorunda mı?

Kira sözleşmesinden doğan uyuşmazlıklarda arabulucuya başvurulması zorunludur ve taraflar ilk toplantıya katılmak zorundadır. Mazeretsiz olarak katılmayan taraf, dava sürecinde yargılama giderlerini karşılamak zorunda kalır ve lehine vekalet ücreti hükmedilmez.

Taraflar arabuluculuk sürecinde anlaşıp anlaşmamakta serbest midir?

Taraflar, arabuluculuk sürecinin herhangi bir aşamasında anlaşmak zorunda değildir. İlk toplantıya katılmak zorunlu olsa da, taraflardan biri süreci devam ettirmeyi istemezse arabuluculuk sona erdirilir.

Tarafların anlaşması halinde dava açılabilir mi?

Taraflar arabuluculuk sürecinde anlaşırsa, son tutanakla birlikte uyuşmazlıklar çözülmüş sayılır ve dava açılması mümkün değildir. Anlaşmaya rağmen şartlar yerine getirilmezse, Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurularak icra edilebilirlik şerhi alınabilir.